主题：业主委员会与物业管理公司之间的法律关系

正义520

发表于2010-06-24

业主委员会与物业管理公司之间的法律关系

随着我国住房制度改革的不断深入，住房商品化和住房管理商品化是经济发展的必然趋势，在此“两化”的过程中，产生了许多新的矛盾和纠纷，物业管理就是其中之一。近年来，诉至法院的物业管理纠纷案件呈明显上升趋势，究其原因，大多都是由于物业管理公司及业主委员会在物业管理中的法律关系不明确，各自的权利义务关系不清晰，故笔者在本文中拟就此问题作一番抛砖引玉的初浅探讨。
一、业主委员会与物业管理公司在物业管理中的地位和作用
与计划经济年代由政府或企事业单位采用行政手段进行的传统房产管理相比，物业管理作为社会主义市场经济条件下产生的一种新型管理服务体制，其最基本的特点是业主自治自律与物业管理企业统一专业化管理服务相结合。
全体业主拥有对建筑物的占有、使用、收益甚至处分的权利，业主委员会是业主团体内部的常设执行机构。它由业主团体内部各个成员按一定程序选举产生，负责具体处理业主团体的日常事务。业主委员会是广大业主实现业主自治自律的前提和关键。物业管理公司则是对建筑物进行统一专业化管理服务的企业。
二、业主委员会与物业管理公司的法律关系
在实践中，过去我们大都将业主、业主委员会与物业管理公司的法律关系锁定在“委托”或“委托代理”上，其实这是望文生义引起的片面理解，对物业管理的健康发展会造成极大的危害。
（一）委托的产生、发展是由于因商品经济的发达，个人囿于有限的时间、精力和能力，不可能事必躬亲，不得不将部分事务交由他人处理，法律对这种关系进行确认和调整，由此而生委托。这与我国《合同法》第二十一章所确立的委托合同制度的法律概念是一致的，委托合同是新合同法直接规定的十五种有名合同的类型之一，结合物业管理的实际认真对照新合同法就会发现委托合同与物业管理是有本质上的区别的，具体反映在以下几个方面：
1．合同的目的不同。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条明确规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”。这条规定是法律对委托合同概念的界定。依据这条法律规定委托合同的最主要特征就是以处理委托人事务为目的。所谓委托人的事务，是指与委托人有利害关系，委托人若不委托处理就不得不亲自为之的事务。首先，物业管理的管理服务并不是事务，物业管理的实质是作为管理服务人的物业管理公司所提供的专业化、技术化的有偿服务；其次，由于物业管理具有需要专业化、技术化的技术服务的特点，作为业主、业主委员会并不能亲自来处理，同时对于一个大型的住宅区，业主人数可能会达数千人，如果每一个业主都直接亲自从事物业管理的具体管理服务工作，那么住宅区的秩序就可能天下大乱，最终导致表面上人人都在管，实际上人人都不管，也无法管的局面。”
2．《中华人民共和国合同法》第三百九十九条明确规定：“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。”这实质上是规定了受托人的忠实义务。但物业管理的管理服务并不是完全按照业主、业主委员会的指示处理的，物业管理公司在物业管理的管理服务工作是依据合同的范围、项目，遵循物业管理法律、法规，独立自主地开展物业管理服务的经营活动的。在物业管理公司开展的物业管理服务的经济活动中，业主、业主委员会只有监督权，而没有干涉和指挥权。物业管理公司也没有服从业主、业主委员会指示的忠实义务。
3．物业管理收费的方式与委托合同不同。众所周知，物业管理收费方式一般是依据业主公约以及物业管理合同的规定由业主或住户按月交交纳的。而委托合同所规定的费用是将处理事务的费用与给委托人的报酬分别规定的，处理事务的费用可以预付，也可以由受托人垫付，而后由委托人偿还，对于报酬则采用完成委托事务后支付或无偿委托不支付报酬，这种支付费用及报酬的方式显然与物业管理收费有着本质的区别。
4．依据《中华人民共和国合同法》第四百零八条：“委托人经受托人同意，可以在受托人之外委托第三人处理委托事务”的规定，委托合同可以采取重复委托；而物业管理法律、法律规定物业管理公司只可以将专项经营服务业务委托给专营公司，不得将整体管理服务责任交给他人。
5．《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。”即法律规定了委托人和受托人都具有合同的解除权。委托关系建立在当事人信任关系的基础上，若一方对另一方的信任有所动摇，则不问客观上是否有理由，均应准许其终止委托关系。双方当事人可随时行使解除权，并依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）款：“法律规定的其他情形”的规定，将其解除合同的主张通知对方即可，而无须征得对方的同意。至于委托合同为有偿或无偿，定有期限或未定期限，或事务的处理是否已经告一段落，在所不问。而物业管理合同的双方当事人显然没有这种可以随时随意解除合同的权利的，如果一方提出要在合同期限内解除合同，就必须依据合同的具体条款进行协商，协商一致或由法院、仲裁机构确认解除合同的效力。
从上述五个方面的本质量区别可见，物业管理合同与《中华人民共和国合同法》的法律规定相差甚远，有着明显的本质差别，显然无论是将物业管理合同定位在“委托合同”的范围上，还是将物业管理定位在“物业管理委托”的范围上，都是有悖和曲解合同法的委托合同的法律概念的。当然在物业管理活动中是存在着委托行为的，例如：委托专营公司提供专项经营服务，业主委托代理人参加业主大会并投票等行为都属于委托行为。
在物业管理发展的初期，由于我们物业管理理论研究的滞后，认识的不清晰，加上《中华人民共和国合同法》没有颁布，对委托合同的概念没有一个明确法律规定等种种局限性的因素造成了我们将物业管理合同错误的定位成为委托合同。如果今天我们仍然将物业管理合同以“物业管理委托合同”的形式出现，一旦出现合同纠纷进行法律诉讼，那么作为人民法院自然就要首先用《中华人民共和国合同法》委托合同的法律条款逐条审查。而这个“物业管理委托合同”却与《中华人民共和国合同法》委托合同的法律条款的规定格格不入，相距甚远，根本就不符合委托合同成立的法律要件，必然会误导法官作出“物业管理委托合同”属于无效的委托合同的判决，最终必然给整个物业管理行业的健康发展造成重大的损害。
（二）所谓代理，是指代理人在代理权范围内以被代理人名义与第三人实施的且法律效果直接归属于被代理人的行为及相应的法律制度。代理作为一种独立的民事法律制度，同样是商品经济高度发达的产物。在处于简单商品经济时期的罗马法中，并没有关于代理的规定。资本主义社会以后，科技发展、交易扩大，个人由于知识、才能、时间、健康等条件的限制，已难以事必躬亲，因此产生了代理的需求。代理制度在民法中的确立，使民事主体的行为扩大了有效的时间及空间范围。在民法上成为一项不可缺少的重要内容。
代理关系的基础，是代理权，代理人之所以能代替被代理人实施法律行为，就在于代理人拥有代理权。代理行为最根本的核心，首先是所代理的行为必须限于法律行为，不涉及法律的行为就根本不存在代理的问题；其次涉及到法律行为，但并不需要代理人代理，被代理人可以直接而为之的行为，也不存在代理的问题。代理行为的结果是“设定、变更、终止民事法律关系”。
在物业管理活动中，物业管理公司通常是没有代理权的。物业管理活动中虽然有涉及到法律行为，但一般都不需要物业管理公司来代理，而且物业管理活动中的大量活动是不涉及法律行为，根本就没有必要进行代理。因此，代理行为与物业管理活动不存在因果关系，绝不能用代理的概念来涵盖物业管理的概念。
委托代理，又称为意定代理，是基于被代理人授权的意思表示而发生的代理。委托代理是代理的一种形式。委托代理的核心是必须完全忠实地按照被代理人的指示进行代理活动。但物业管理公司在物业管理活动中是根本不可能完全忠实地按照业主、业主委员会指示从事物业管理服务工作的，物业管理公司作为企业法人，是独立运作的。业主、业主委员会只是享有监督物业管理公司的权利，并且要承担服从物业管理公司的管理和服务的义务。同时物业管理公司又有监督业主、业主委员会的权利。因此，物业管理从根本上不构成委托代理的关系。至于“委托-----代理”，在民法的法律体系中根本就没有这样的提法和法律概念，自然也不可能构成物业管理的法律关系。
（三）基于上述理论研究的成果，我们应在物业管理法律、法规中彻底地抛弃“委托”、“代理”以及“委托代理”的物业管理法律关系。我们认为物业管理的法律关系是依据法律的规范不同形式形成有以下三种不同的物业管理法律关系：
1．依据我国民法中物权法的建筑物区分所有权法律制度，业主、业主委员会与物业管理公司构成建筑物分区所有权人、区分所有建筑物管理人与区分所有建筑物管理服务人之间平等的法律关系；
2．依据合同法的法律规定，按照物业管理服务合同构成合同当事人之间平等的法律关系；
3．依据消费者权益保护法的法律规定，构成消费者（接受服务）与经营者（提供服务）之间的平等的法律关系。
总之，业主、业主委员会与物业管理公司是构成民法的平等的民事法律关系。因此，在物业管理法律、法规的立法中应明确规定：“物业管理企业作为区分所有建筑物的管理服务人，应当与业主委员会签订物业管理服务合同，明确区分所有建筑物管理人与业主委员会具有平等的民事主体地位。业主委员会与物业管理企业双方应当遵循平等、自愿、公平、诚实可信的原则，以及遵守法律、尊重社会公德、不损害社会利益的原则签订物业管理服务合同。”

怎样协调社区居委会、业主委员会和物业管理公司三者的关系

物业管理是一个新兴的行业 ,在社区管理中是个很重要组成部分 ,直接关系到社区居民的切身利益 ,涉及到物业管理公司、业主委员会、居民委员会 ,如何协调和理顺这几者之间的关系 ,形成各负其责、相互配合、相互制约、形成合力、共同发展的繁荣局面 ,这是摆在我们面前的重要问题。

在物业管理中，出现了业主委员会与物业公司相互抵触；居委会与业主委员会之间职能交叉；物业公司与居民委员会之间多头管理。这都是由于制度上的先天不足、观念上的陈旧落后和传统上的不良影响造成的。因此 ,社区有必要理顺三者之间的关系 ,以形成各主体之间要各负其责,相互配合,形成合力,共创和谐社区。

一、当前物业管理法律关系中存在的问题

首先 ,业主直接享受物业公司所提供的服务。有些业主就抱怨 ,物业公司说话不算数 ,作出的承诺不兑现 ,像管理乱、报修难 ,投诉难，都是存在的一些问题，不能及时的得到解决；还有小区门卫形同虚设 ,小偷可以大胆出入 ,以至小区里经常少电瓶车，甚至汽车被撬，还有小区雇佣退休工人看门 ,戴着红袖套坐在楼道前 ,实为聋子耳朵无济于事；有的小区公用楼梯及绿地无人清扫，但是物业公司却提出是由于部分业主素质较差，不自觉 ,不讲公共卫生 ,有的小区居民竟在草坪上种起了蔬菜 ,还有的业主毁坏原来楼房的结构进行违法装修、违章搭建 ,严重影响房屋质量和其他居民的安全 ,而物业公司却没有相应的制约手段。可见 ,在业主与物业公司之间 ,矛盾突出。这种突出矛盾的反映 ,主要体现于收费问题上 ,许多业主抱怨物业公司收费没有依据和标准 ,价格高乱收费，而物业公司则觉得委屈 ,因为现在最大的问题就是收费难 ,物业公司已经到"入不敷出"的艰难境地 , 面对以上存在的问题，我们社区也在经历着，因为华侨花苑的热水管路一开始就存在着设计不合理、使用材料不合格、偷工减料等问题，造成了以后热损耗比正常大双倍、热耗能大、维修频繁等后果。多数业主不缴热水费，加上后来热水价格上涨，收热水费更是变的难上加难，所以常年亏欠热电厂费用，物业公司并无力支出这笔费用，导致物管费等入不敷出。所以要让物业公司真正走向市场 ,靠收取管理费来维持生存 ,其后果是不堪设想的。

二、当前物业管理法律关系中存在问题的成因

通过上文的论述 ,我们知道 ,在业主、业主委员会与物业公司之间 ,相互掣肘 ;居民委员会与业主委员会之间 ,职能混淆；物业公司与居民委员会之间 ,职能交叉。上述状况 ,严重影响了小区物业管理的良性运转 ,不利于现代物业管理法律关系的成功构建。我国有关物业管理的全国性专门立法长期以来一直处于空白状况 ,已有的相关规定散布于宪法、民法通则、合同法、土地管理法、城市房地产管理法等文件中 ,尽管 1994年国务院建设部颁发了《城市新建住宅小区管理办法》,作为指导我国物业管理的权威性文件 ,但是条文太粗 ,过于简单 ;而在地方性立法方面 ,深圳、北京、上海、厦门等地相继制定了相关地方性法规。

三、我国物业管理法律关系的构建

我国物业管理法律关系的构建 ,是一项系统工程 ,须全盘考虑 ,统一规划 ,照顾均衡 ,不可顾此失彼；其目标在于努力构建一套清晰、科学、温馨、和谐的物业管理法律关系。在实现此目标的过程中 ,应坚持以下指导思想与基本原则 :

第一 ,按照江泽民同志提出的"为创建安全团结、环境整洁、方便生活、服务四化的文明地区而努力"的要求和"社区建设大有可为"的精神 ,充分认识物业管理在小区管理中的重要性。由于"物业管理关系到千家万户 ,不仅是社区管理的基础 ,也是社区服务网络的重要组成部分" ,今后要继续"推进公房管理单位特别是房管所转制的物业公司深化改革 ,实行管、修分离 ,由物业公司建立房屋维修、绿化养护、保安保洁等专业队伍提供各种服务 ;引入市场竞争机制 ,推行业主委员会择优选用物业公司的做法 ,逐步改变一个小区多家物业公司各自为政管理或一家物业公司垄断经营的现象 ;理顺管理体制 ,理顺业主委员会自治管理、物业公司专业管理与街道社区管理之间的相互关系 ,分清职责 ,形成合力 ,共同做好小区的整治和管理工作"。

第二 ,"要从有利于加强物业管理 ,更好地为居民服务为出发点" ,一切为了群众 ,一切依靠群众 ,一切从群众利益出发 ,整个物业管理要服从于有利于小区的安居乐业的总体目标。

第三 ,物业公司抓"硬件" ,居民委员会抓"软件",正确处理物业管理与社区管理的关系 ,避免"多头管理"的现象。"重点理顺居委会、业主委员会、物业公司三者之间的相互关系",形成业主委员会的自治管理、居民委员会的社区管理、物业公司的专业管理的行业管理相结合的局面。具体说来 ,"要充分发挥居民委员会在社区管理中的主导作用 ,协调好物业管理和社区管理、社区服务的关系。要加强房地行政部门的行业管理 ,发挥对物业管理的监督管理作用。要提高物业管理公司的服务质量和水平 ,加快培育和规范发展物业管理市场。要规范业主委员会的自治行为 ,对业主委员会的职责有明确的界定 ,要更好的发挥居委会综合协调、维护居民利益的作用 ,同时要坚持居委会是居民自治组织的服务功能 ,不能搞企业化经营活动"。三者之间 ,相互衔接、相互配合、各司其职 ,形成合力。

我国物业管理法律关系的构建 ,必须以上述基本原则为指导 ,妥善处理 ,慎重把握 ,具体说来 :

第一，在业主委员会与物业公司之间 ,是一种特殊的平等的新型民事合同关系。业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定"。

具体说来 ,这种"合同"的主体是物业公司、全体业主与业主委员会 ,合同的客体是物业公司提供的集管理与劳务于一体的综合性专业服务 ;合同双方当事人是平等的民事法律关系主体 ,他们在自愿、公平、诚实信用基础上建立平等的民事法律关系 ,业主按照自己的条件和要求通过业主委员会向社会招标或约聘的方式来选择物业管理企业 ,物业管理企业作为独立的经济实体 ,也是自愿受托于业主提供有偿服务。这种合同具有特殊性 ,与民法中的委托合同、雇佣合同、承揽合同和行纪合同相区别 ,是一种新型的独立民事合同。而正确处理业主委员会与物业公司关系的前提 ,是应当明确各自的职责。

而物业公司一般享有以下权利 :依照法律、法规、政策和合同的约定 ,制定物业管理制度；收取物业管理服务费用；制止、处理违反物业管理制度的行为；要求委托人协助管理；选聘专营公司承担专项经营服务业务等 ,同时履行下列义务 :履行物业管理合同 ,提供物业管理服务；接受业主、业主委员会的监督；定期公布物业管理服务费用和代管基金收支账目 ,接受质询和审计；接受有关行政主管部门的监督管理等。

可见 ,在物业管理合同中 ,业主委员会虽然作为一方主体 ,没有选任、解聘物业公司以及筹集、使用、管理物业维修基金的权力 ,它在进行此项活动时 ,必须经过业主大会或业主代表大会的批准。业主委员会作为一种有限当事人 ,其权利受到一定的限制 ,这样做的主要目的是为了防止业委会滥用此项权利。同时 ,在合同期限上 ,无论业主委员会的任期是多少年 ,物业管理服务合同的期限都没有必要与此对应 ,即使业委会换届选举时 ,原先的物业管理合同也无需重新签订 ,因为前业委会的行为对后一业委会自然具有约束力。业主委员会与物业管理公司之间 ,既然是一种平等的民事合同关系 ,双方当事人就应充分发挥合同的功能 ,对各自的职责在合同中进一步细化 ,以免将来纠纷的大量发生。当然 ,承认业委会与物业公司是一种平等的合同关系 ,合同未到期或未被依法宣布无效之前 ,业主委员会就不能随意解聘物业公司 ,物业公司也不能想"辞职"就辞职 ,只有在出现法定或约定的违约情形时 ,一方才能行使此项权利 ,否则 ,擅自解约 ,只能视为违约 ,应当承担相应的违约责任。所以 ,充分发挥物业管理服务合同的功能 ,把双方的权利与义务在合同中明确约定下来 ,只要双方能够恪守诺言 ,就能有效防止现实中业委会随意炒物业公司的"鱿鱼" ,物业公司与业委会相互掣肘等尴尬局面的发生。

第二 ,居民委员会与业主委员会之间的关系 ,是一种监督与协调的关系。居民委员会作为居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。应协助不设区的市、市辖区的人民政府或者它的派出机关开展工作"。它不是国家机关 ,也不是国家机关的派出机构 ,而是一个充分实行自治的群众性组织 ,它的主要功能在于宣传法律、法规 ,处理公共事业、调解民间纠纷、协助维护社会治安等等。具体说来 ,应当承认在业主委员会与居民委员会之间 ,关系颇为微妙 ,二者之间存在一定的职能交叉 ,这表现为业主是指物业的所有权人 ,"居民"是指所有在小区内居住的人 ,所以 ,"业主"就是"居民" ,但一户之中 ,"业主"只有一人 ,而"居民"则可能有数人 ,业委会与居委会在调整对象上存在交叉；在调整范围上 ,业主委员会与居民委员会的功能都发生于整个居住小区 ,所以 ,二者调整的地域范围是一致的；居民委员会的职能之一是"办理本居住地区居民的公共事务和公益事业" ,这与物业管理的内容也有一定的重复；业主委员会与居民委员会都是一种群众性自治组织 ,而非行政性机关 ,这是二者相同的地方。但是 ,我们不能因为居委会与业委会存在一定的相似或雷同之处 ,就此否认业委会存在的必要性 ,甚至主张直接由居委会来代行业委会的职权。居民委员会是基层群众性自治组织，业主委员会是业主大会的执行机构 ,二者的性质显然不同。所以 ,在处理业主委员会与居民委员会的关系上 ,要注意避免以居委会取代业委会或者重视业委会而轻视居委会的两种极端 ,也就是说 ,在尊重业主委员会自治管理的同时 ,要充分发挥居民委员会的协调作用。通过以上措施 ,充分发挥居民委员会的协调、沟通作用。

第三 ,居民委员会与物业公司之间 ,应当相互协调。

针对当前物业管理中居委会与物业公司之间存在的问题 ,应当注意：居民委员会是自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织 ,在新建小区中 ,物业公司不能阻挠居民委员会的建立；物业公司进行房屋出租时 ,应当将出租情况告之居委会 ,以利于维护社会治安 ;物业公司应当配合居委会有关计划生育的检查工作；物业公司应当配合居民委员会做好社区管理、社区服务的有关工作；共同参加物业联席会议 ,交流沟通情况；物业公司应当成为小区专业管理的主体 ,全面负责房屋维修、环卫清扫、绿化养护、治安保卫等"硬件"性工作 ,居委会将主要精力转移到抓好小区内居民的宣传教育、民事纠纷调解等"软件"性工作 ,对不属于自己管理的事项 ,居委会应当主动退出。总之 ,物业公司与居委会之间应当相互谅解、相互协作、相互督促，避免多头管理,消除无人管理,在明确各自职责的基础上 ,形成合力 ,共创文明小区。

通过上文的论述 ,我们知道 ,业主委员会、居民委员会和物业公司 ,作为小区内的"三驾马车",同驱并进。实现业主委员会的自治管理 ,物业公司的专业管理 ,居民委员会的社区管理相结合 ,各负其责 ,分工合作 ,相互配合 ,理顺法律关系 ,形成合力 ,只有如此 ,才能有助于物业管理的健康发展和文明小区的创建。

业主委员会是业主大会的执行机构权利

业主委员会是业主大会的执行机构，其权利为：

(1)召集业主大会会议，修订业主公约、业主委员会章程;.

(2)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;.

(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;.

(4)审议年度管理工作计划、年度费用预算.

(5)监督公共建设、公共设施的合理使用.

(6)监督业主公约的实施;.

(7)业主大会赋予的其他职责.

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