主题：关于质疑南昌市房产管理局《回复》的报告
- 发表于2009-11-16
关于质疑南昌市房产管理局《回复》的报告
南昌市房产管理局：
贵局《关于京东小区业委会要求明确小区房屋公共部位、共用设施产权归属问题的回复》（下简称“《回复》”）已收悉，现提出质疑如下：
1、关于适用法律法规的质疑。贵局在《回复》中再三说明《物权法》、《房屋登记办法》和《司法解释》不适用于解决京东小区的产权问题，而认为“应按原有关法律法规规定处理”，认定小区内的商业店面、幼儿园、网球场的产权归南昌市房地产经营公司所有。对于贵局适用“有关法律法规”来达到不适用现成的《物权法》和《司法解释》的目的，我们只能是用莫名其妙来表达真实感受！不知贵局这些“有关法律法规”是由何方神圣何时何地制定？难道不方便在《回复》中告知我们具体文号、名称及所适用的何条何款？如此这般适用所谓“有关法律法规”，仅为了使京东小区成为不适用《物权法》的特区，而确认小区的商业店面、幼儿园、网球场的产权归贵局下属的房地产经营公司所有，难道就不怕小区三千户业主和逾万居民置疑政府的公信力？难道法律赋予贵局代表政府确认产权的公章能够丝毫不负责任地盖在贵局臆想的“有关法律法规”上？
2、关于房屋售价及公摊面积的质疑。贵局在《回复》中表示“小区商业店面、幼儿园、网球场等建筑面积既未纳入小区住宅的公用分摊面积，也未将其建造成本计入小区住宅的建设成本”。这种空洞而无任何依据作为支撑的回复只能够成为业主质疑贵局袒护下属公司的说辞罢了。众所周知，京东小区的房屋出售合同中根本没有依法列出房屋公摊面积所包含的部分。既然贵局要想彻底说清楚这一问题，为房地产经营公司洗清占用公摊面积的责任，何不将计入业主房屋及购买价格的公摊面积、建筑成本公开？让业主清清楚楚地知道小区商业店面、幼儿园、网球场是否计入公摊面积和建筑成本呢？
3、关于小区商业店面、幼儿园、网球场产权的质疑。贵局在《回复》中确认小区内的绿地、公共休息场所等公共场所及围墙等公用设施归全体业主共同所有，但却忽视了小区的幼儿园中同样有业主所有的绿地，网球场同样是业主共同所有的休息场所。凭什么小区其他绿地、公共休息场所就应当由业主交纳物业费来进行管理？而被幼儿园、网球场占用的绿地、公共休息场所业主就无权管理？既然同样是归全体业主共同所有，业主当然有权推倒幼儿园、网球场的围墙（栏）行使自己的管理权，明知可能发生纠纷，贵局为何不责令下属的房地产经营公司立即归还给业主呢？反而不经调查就将公章盖在确认产权归房地产经营公司的《回复》上？
4、关于未答复物业服务用房、公共水电表问题的质疑。我们在写给贵局的投诉中还提出要求房地产经营公司移交物业服务用房和公共水电表，但在贵局的《回复》中却对此只言片语都未提及，不知贵局刻意回避的原因所在，我们只得再次向贵局提出这两个移交问题。
根据党中央的“保民生”精神，为妥善解决京东住宅小区目前管理工作所遇到的资金等各种困难，早日恢复正常的管理秩序，使业主和居民生活在和谐的环境中，我们特提出下列解决方案，恳请贵局督促房地产经营公司逐一解决：
1、归还业主共有的房屋、设施、设备和之前出租的租金收入。若该公司归还存在困难，可以考虑每月向业主委员会支付足额资金，由业主委员会用于维持小区东、西、南、北四门门岗保安人员工资和公共绿地的绿化支出。
2、配置并向业主委员会移交必要的物业管理用房，交清公共水、电表欠费并与业主委员会办理移交过户手续。
3、承担房屋质量问题的责任，解决拖延多年的房屋漏水、地下室积水等问题。目前小区内房屋虽已过保修期，但实际上不少房屋质量问题系房地产经营公司多次维修而拖过的保修期，理应继续由房地产经营公司承担责任，彻底解决质量问题。
4、解决A、C、D、E区房屋未安装楼道灯问题。正如贵局的《回复》中提到的，京东小区是政府对“八湖两河”和绳金塔等市政府重点工程项目的拆迁安置房源，可见A、C、D、E区的被拆迁业主无一不是为南昌市的城市建设作出过重大贡献的，可目前他们却生活在无楼道灯照明的环境之中，请问政府于心何忍？
京东住宅小区业主委员会已在2009年3月11日决定代表业主行使对小区的自行管理权，目前京东住宅小区整体上是一个业主自行管理的小区，业主委员会享有并承担着原本属于物业服务企业的权利义务，但目前南昌市房地产经营公司所遗留下来的问题使我们根本无法正常履行职责，更谈不上管理好小区。对此，我们只能再次恳请贵局切实承担起上级部门和行政管理的职能，督促问题的妥善解决，使京东住宅小区能够早日恢复正常管理。
京东住宅小区业主委员会
二○○九年十月十四日
附：南昌市房管局《关于京东小区业委会要求明确小区房屋公共部位、共用设施产权归属问题的回复》
- 发表于2009-12-23
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- 发表于2009-12-24
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