主题：2012年楼市全面好转 2013年需防止房价报复性上涨

万科前11月销售1271.5亿已超2011年全年市场“基本面”开始好转，开发企业资金面不太紧张，防止房价报复性反弹成为明年楼市重要课题。

有统计数据显示，2012年11月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为8791元/平方米，环比10月上涨0.26%，自2012年6月止跌后连续第6个月环比上涨，涨幅较上月扩大0.09个百分点。国家统计局发布2012年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，也同样反映出房价连续微幅上涨的态势。

在CPI企稳的市场背景下，全国房价仍然出现连续6个月上涨的现象，这一定程度上说明，在未来货币政策走向定向或定量宽松之时，市场面临的通胀预期压力正在上升，无论是出于自住还是购房目的，防止口袋中货币进一步贬值购买力降低成为当务之急。

从国内环境看，随着我国经济发展逐步进入新的阶段，劳动力、土地价格都在上涨，成本推动型通胀压力将长期存在，再加上美国QE3推出，内外两种趋势的重合，对物价上涨进而通胀的影响不容低估。

从价格未来趋势角度来看，尽管当前由于楼市政策“微调”，成交量逐步回暖，房价降幅正在收窄，能够带来市场趋势性下跌的市场基础环境并不存在，房价持续下跌的动力正在逐步消失。从当前来看，全国房价连续6月上涨现象已经表明当前价格已经接近“市场底”，在政策“微调”定向宽松及成交量持续回升的市场背景下，房价不可能重回大幅的市场环境。从开发商定价角度来讲，当前小幅优惠小幅促销的“平价”策略成为市场主流和趋势，在这个阶段，购房者不应该错过当前“平价”购房时机。

一定意义上来讲，本轮调控以来，购房者已经错过了2011年10月底至2012年上半年之间的大幅的最佳购房“时间窗”。尽管在去化的调控政策的影响下，全国房价开始有小幅回升的趋势，今年有可能一直处于这个阶段性的“市场底”，但是购房者已经很难在短期内找到之前大幅的购房时间窗口。

在第四季度甚至更长时间段内，小幅优惠或微幅将成为房地产市场的主流和趋势。在市场基本面趋好的背景下，购房者应该抓紧房企由于企业年度销售业绩指标、短期拿地资金需求、回笼资金采购原材料及资金面短期内确实较为紧张等策略性的“平价”时机进行购房，而不是持续观望，等待市场基本面趋好、房企资金面不紧张、楼盘开始时再买涨不买跌。

从整个市场“基本面”来看，2012年整个1-8月，全国的房地产同比去年同期出现首次回升的迹象，开发企业拿地规模（土地市场交易）、也包括整个商品住宅市场的销售面积和金额增速下滑幅度缩小。此外，成交量的持续回升也导致1-11月的房地产市场“基本面”开始逐步小幅好转，1-11月及今后整个市场“基本面”应该继续向利好方向发展。

在这个阶段，以首套房置业为主的需求将会继续积极入市，延续之前成交量回升的局面，这将使开发企业对于整个市场“基本面”由信心不足转向谨慎乐观，这也将促使开发企业在成交量回升的之后进一步有序加大房地产、新开工面积，甚至重拾土地市场拿地的热情，逐渐形成市场“基本面”的真正意义的“回暖”。

市场“基本面”开始好转，开发企业资金面不太紧张，防止房价报复性反弹成为明年楼市甚至更长时间段内调控的重要课题，调控政策仍需常态化执行，限购政策明年或将继续执行。