主题：地产公司业绩两极分化 部分企业转型在即

2006年是房地产企业淘汰年的预言正不断被证实。在武汉、青岛等地多家地产开发商未参加年检的消息透出后，上市公司的年报再次显示了地产业正向两极分化的趋势：在部分公司2005年度的净利润大幅增长的同时，有的公司利润同比出现惊人下降。


“这很正常。”招商证券地产分析师余志勇表示，随着地产行业的不断发展和一系列政策的相继实施，不同实力的地产企业产生分化已成必然。而在地产行业的细分已是大势所趋的情况下，随着优胜劣汰，相当一部分地产企业将走上转型之路。

分化凸显在已经发布年报的10余家地产上市公司中，地处辽宁的莱茵达置业股份有限公司（莱茵置业，000558.SZ）和沈阳银基发展股份有限公司（银基发展，000511.SZ）的净利润出现负增长，分别下降80.28%和46.04%。此前，另一家注册地址为辽宁的地产上市公司亿城集团股份有限公司（亿城股份，000616.SZ）也曾发布公告称，预计2005年的净利润将同比下降50%以上。

“和地域其实没有必然关系。”余志勇认为，这实际上是前几年一系列地产政策实施效果的逐步体现。尽管三家公司的注册地都在辽宁，但公司出现利润下降并不代表辽宁地区的地产发展不尽如人意，而是和公司的具体情况有关系。事实上，刚公布的年报中可以发现，一家位处重庆的地产公司G渝开发的净利润下降了96.45%。


记者在上述公司披露的资料发现，三家注册地在辽宁的公司中，只有银基发展的业务集中在沈阳，亿城股份的业务主要集中在京津地区，而莱茵置业1.6亿元的主营收入中来自辽宁地区的也只有30%左右。

与地域相近的特征相比，上述几家公司的另一个共同点更值得注意：2005年度的主营收入均未超过10亿元。其中，银基发展的主营收入为6.04亿元，莱茵置业的主营收入为1.6亿元，G渝开发的主营收入也仅为1.31亿元。


而与此形成鲜明对照的是，主营业务收入达到10亿元以上的房地产公司不仅净利润没有出现下降的现象，相反表现出强劲的增长势头。

其中主营收入达到16.36亿元的南京新港高科技股份有限公司（南京高科，600064.SH）的净利润增幅为11.83%，主营收入达到20亿元的金融街控股股份有限公司（金融街，000402.SZ）的净利润增幅为31.51%，而主营收入达到13.25亿元的南京栖霞建设股份有限公司（简称G栖霞，600533.SH）的净利润同比增幅更是高达40.62%。


转型难免“实行‘招拍挂’以后，资金实力成为关键所在。”余志勇表示。业界人士指出，随着地产行业的不断发展和一系列政策的实施，资金已经成为地产企业发展的最关键因素。

“全国目前仍有项目运作的公司只有几千家，远远少于30000家的在册数目。其中，比较活跃的开发商在60到80家左右。从土地竞拍情况来看，包括外资房企在内，全国参与较为活跃的企业不超过50家。”北京虎杰投资咨询公司首席分析员张寅同样认为，优胜劣汰的趋势在市场惯性下仍将继续。


王志纲工作室首席策划师王志纲更预言，在土地供应越来越紧张的情况下，有地没钱的将被大型房企兼并出局，无地少钱的则选择自动退市，“今后三年，至少70%的房地产公司会由于拿不到土地而歇业或者转行”。

“转型其实是件很正常的事。”余志勇指出，地产行业的细分已是大势所趋，没必要挤在开发这一座独木桥上，完全可以做纯粹的投资商，或是专注于设计、销售、物业管理等相关领域。


部分开发商也显然认识到了这一点。银基发展的年报中就提出，公司将依据客观环境的变化，实施经营业务的逐步调整和战略转型，“不再继续直接从事房地产项目的开发，适时向与房地产相关的发展前景好的项目投资。”