主题：“赛维莱”：工业地产在江西异军突起

新闻回放：

2005年1月15日，由西班牙3G国际集团、南昌三己置业有限公司开发建设的、江西唯一工业地产项目--具有西班牙艺术风情的赛维莱国际企业城，作为江西省招商引资的重点外资项目在昌北经济技术开发区奠基。 

据悉，赛维莱国际企业城是由西班牙3G国际集团首期2900多万美元、由南昌三己置业有限公司开发兴建的新型工业园区项目。该项目以小区域、大基地，小企业、大总部的理念，建立中小企业的经济总部、公共总部，采用产业集群、资本集聚、产业配套的方式，系统化解决生产、流通、分配、消费四大环节的配套，完善制造产业链结和协作网，将为中小企业提供创业平台和沃土，成为园区经济的服务器和工业地产新模式的亮点。

□工业地产及其兴起

工业地产是指工业类土地使用性质的毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。工业房地产是由市场利益和环境驱动带动的产业，其具有专业型强、稳定的特点。在我国，工业房地产土地的批租年限为50年。

“工业地产”是继住宅、商铺等房地产品种之后，又一种新的地产开发品种，在市场上一经推出即受到极大关注。工业地产与住宅、商铺和写字楼最大的不同，是工业企业相对稳定，一般厂房的租期是8至10年，租金也相对稳定。有预测，虽然工业用房与个人目前距离尚远，但其稳定的收益率还是使业界对这一市场前景看好。

在国家制定的以工业反哺农业的战略背景下，随着江西“实现在中部的崛起”、 承接沿海城市产业梯度转移和大力打造 “十大制造业基地”战略目标推进步伐的加快，交通等基础设施的大力建设与高度完善，和现代物流行业的兴起与运营成熟，江西不断改善的环境和各种优惠政策也吸引了大批企业的涌入，带来了巨大的市场需求，使得土地的附加值悄然提升，为地产开发带来了无穷的生机，工业地产的发展以其低风险、高回报，也正在南昌房地产开发领域悄然掀起。有眼光的发展商自然不会错过这样的机会。

而西班牙3G国际集团打造的“赛维莱国际企业城”，是以欧美国家成功的工业园区经验，产业、区域经济集成理念，提供满足城市产业公共需求和园区经济配套的系统服务，集成信息、商务、研发、生产、物流、人力资源、企业管理、资本融通、财务结算等一系列服务。把生产、物流、研发、中试、、生活融合为一体，将产业园区建设为总部经济的企业社区，配套服务型企业的公共总部，是产业经济、区域经济体系化成长的基地。则一花独秀，在江西工业地产领域异军突起。

放眼全国，上海、广州、深圳、大连等地也纷纷举起工业地产开发的大旗。工业地产缘何有这么大的魅力让人趋之若鹜？ 

这一切得从“总部经济”的源头说起。

□“赛维莱”：以“总部经济”的名义扣响江西工业地产的市场之门

国内首创“总部经济”理论的是北京社科院经济研究所副所长、总部经济研究主任赵弘。总部经济是指某区域特有的资源吸引企业将总部在该区域集群布局，将生产制造基地布局在具有比较的其它地区，而使企业价值链与区域资源实现最优空间耦合，由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。

总部经济对于一个区域的发展有税收贡献效应、产业乘数效应、消费带动效应、劳动就业效应、社会资本效应等五种经济效应的影响。

一是“税收贡献效应”。一方面是企业的税收贡献效应，作为独立的经济实体，都要向总部所在地上缴所得税、税、所得税、营业税以及城建税、附加税等，另一方面是公司总部员工的个人税收贡献效应。

二是“产业乘数效应”。制造业总部所在的区域，知识型服务业往往都比较发达，形成为制造业总部服务的知识型服务业产业链：由通信、网络、传媒、咨询等组成的信息服务业；由银行、证券、信托、保险、基金、租赁等组成的金融服务业；由会计、审计、评估、法律服务等组成的中介服务业以及由培训、会议展览、国际商务、现代物流业等组成的新型服务业。

三是“消费带动效应”。一方面是总部的商务活动、研发活动以及保障商务活动和研发活动所必须的各种配套消费；另一方面是总部高级白领的个人生活消费。

四是“劳动就业”效应。总部经济的发展本身会充分利用所在区域的智力人才，带来并吸引大量高智力就业岗位。

五是“社会资本”效应。一个区域聚集了大批的企业总部，说明这个区域的商务环境、综合环境比较优越，能提升这个地区的度、美誉度和国际地位，促使地产。同时，总部经济加速知识型人才的培养与再造，多元文化的融合与互动，加快城市的国际化步伐。因此总部经济是一种能够实现企业、总部所在区域、生产加工基地所在区域“三方”利益都得到增进的经济形态。

事实上，江西现有的工业企业的发展与沿海等地相比，工业基础薄弱，集中程度差，分布比较散乱，对土地的利用程度不高，相对造成了土地资源的浪费，不符合土地集约化经营的目标。加上住宅开发被宏观调控，写字楼、商业地产的“调控”声也越来越大，以前被遗忘的工业地产现在则理所当然的成了地产资本的“香饽饽”。

另外，南昌地处长江三角洲、珠江三角洲、闽东南三角区三个经济圈连接，面积7402.36平方公里，总人口448.8万人，市辖区181万人，为全国35个特大城市之一。是我国承东启西、连接南北的重要结合点，具有承接沿海产业梯度转移的地缘。以南昌为的5小时（至周边地区的路途时间）经济圈内拥有4.5亿人口和12万亿工业品消费市场，南昌与沿海地区相比，在水、电、土地、劳动力等基本生产要素方面具有明显的价格成本，以及良好生态环境和一流的软、硬件环境，较好的制造基础和打造中国重要的制造业基地的一系列政策、举措引起国际制造业的注目，城市竞争力上升到国内第37位，成为国际制造业及沿海制造业梯度转移的新焦点城市。

其次，是需求旺盛刺激工业地产得到重视开发的因素。“租”还是“买”还是“驻”？”“中小企业同样需要持续发展！”……曾几何时，很多实力不大不小的企业发出这样的慨叹。南昌一些中小企业经过多年的发展，成长到一定阶段就对公司的地点有了要求，不过他们对于选址建房并不专业，因而会产生需求，有需求就有供应。

对于开发商而言，工业用地的低成本充满着巨大的诱惑。通过整合土地资源、开发建设提高土地资源价值来获利。“从赛维莱国际企业城目前的售价来看，我们的售价甚至比住房价格还低百分之十几。”南昌三己置业有限公司相关负责人如是说。

笔者在“赛维莱”项目工地深切感受到，以集成信息、商务、研发、生产、物流、人力资源、企业管理、资本融通、财务结算、生活休闲等一系列配套服务的“赛维莱国际企业城”，显然正以"总部经济"的名义扣响江西工业地产的市场之门。

□“总部基地”不是单纯的房地产开发”

“工业化、城市化的历史进程中，谁来营造根须经济的母体？谁来为中小创富者搭建公共平台？”

 “赛维莱--走新型工业化道路，实现二级产业发展的愿望，满足经济循环、总部经济、产业集聚、资本集聚的需求。”

 

 

 

 

密宜，（西班牙）南昌三己置业有限公司常务副总经理、财务总监。“总部经济、总部基地不是单纯的房地产开发”，密宜一再强调：“企业总部群聚是城市新经济发展的一种潮流，而总部基地项目在战略上的初步成功，正说明它符合了这种潮流的需要。总部有总部的性能，就像我买一个手机有手机的性能，买一个录音机有录音机的性能，总部基地的性能就是企业入驻后，不仅是有一个安身之地、有一个的地方，更重要的是融入了一个独特的经济氛围和文化氛围。”

他说，这种经济氛围来源于“总部经济”发展理论，具体来说，其核心就是企业总部聚集基础上的资源优化配置，其中包括各个层面上生产要素、市场要素的共享及整合。

“在总部基地这个相对的小范围内将会产生巨大的总部能量，我们将会把入驻企业的不动产组成联合舰队，各企业总部楼在正常、使用之外，还可以整合成一个大的不动产资本平台，而这个就是我们一个最大的不动产信托资本。这块不动产在资本市场作为存量资本，进行评估，具有市值。”密宜充满自信地说。

□江西工业地产的前景展望

目前，南昌正在着力打造现代制造业基地，以制造业为龙头，主动承接沿海发达地区的产业梯度转移。南昌是一座以制造业为主导的工业城市。尤其是近年来，全市上下坚持以大开放为主战略，大力实施制造核心战略，美国福特、美国科勒、德国克林尼科、日本前泽给装、台湾东元、台湾统一、香港格林柯尔、等一批500强和国内200家重点企业纷纷南昌。

根据城市发展规划，南昌确立的产业发展重点是汽车、家电、食品、电子信息、造纸、飞机、纺织服装、医药和医疗器械、机电、治金和新材料等十大产业基地。这些大型企业的产业链所形成的专业化配套需求，成为当前南昌制造业进一步发展，“总部经济”、专业化协作，由此形成了南昌工业地产开发的新商机。

随着国家对外资、台资和国内私营资本的全面开放，外资、台资和国内私人资本创业的热情空前高涨，同时根据对西方发达国家企业发展全面、系统的分析了解，从西班牙、欧洲及美国硅谷，到亚洲日本工业园成功案例的分析，中小企业占企业总量比例达90%以上，而我国要远远低于这个比例。故借鉴西方国家的经验和国内私营企业发展的现状和发展趋势，参照北京、苏州的做法，开发集生产、、研发、商务、休闲为一体的“总部经济”园区工业地产的发展前景十分看好。

学习学习，楼主的帖子让我了解到了工业地产。

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