主题：商业住宅（公寓）与商品住宅的区别

商业住宅（公寓）与商品住宅的区别
1、土地使用年限不同  商业住宅土地使用年限为40-50年；商品住宅土地使用年限为70年。
2、产权性质不同  商品住宅属于商品属性的普通住宅；商业住宅属于非普通住宅。商业住宅楼特点一般是下层为商业网点，上层为民用住宅。
一般来讲，土地原有的规划性质，如商业、综合、住宅这几类，开发商在签订了土地使用权合同后，是无法改变的 ,但出于市场的不同需要，开发商可以做出与原有土地使用性质不同的产品。比如在商业性质用地上建设产品定位为住宅的房产，或者在住宅性质用地上建设产品定位为商业的房产。虽然购房者最终取得的产权证的用地性质仍为原来的土地使用权证的土地性质，但购房者可以将房产做其他用途使用。
与原有土地性质不同用途房产的弊端主要有以下几点：
1、使用年限
商业配套40年，办公50年，比住宅的70年缩水严重。  商业地价比住宅地价高，商业地价使用时间短，商业土地到期后继续使用需要比普住宅交更多的钱。  
2、交易税费
初次购买或者转让时的契税按照3%收取，而住宅为1.5%；如果国家开征物业税、土地增值税，商业用房的标准也会比住宅高。
3、按揭方式
大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另40年产权或者50年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭，最长贷款年限10年。
4、日常生活成本
如按公建用途规定，其水、电、暖等使用费用都将采取商用价格，生活成本比较高。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。
5、设计标准
设计导向不同。公建物业受朝向、采光、进深等限制较少，而普通住宅的要求较高。
6、落户问题
  无法迁入户口 ，许多商业住宅无学籍资质，不能保证小孩入学资格。


  所以买商业住宅或商业公寓需要考虑上述因素的影响，了解清楚后再买。

个人在购买时选择不当，也会吃亏。也许图一时便宜，但忘了后续成本更高，或带来一些不便。

特别是对小孩将来有无资质就近入学、自己户口能不能上到自己的房产证上不清楚。这将是很麻烦的事。

绝大多数地方对商用住宅是有明确规定的，其中就有不能上户口、无学籍资质的规定。可能有少数商业住宅经过开发商的运作，能有学区资质，那也是非常少的。

 关键是买商用住宅目标中，有没有将来小孩入学需求？如果有入学需求的话，就不应考虑购买商业住宅，或问清楚是否有这个入学资质后再决定。还要考虑将来想卖时，购买的人对入学资质和户口是否有需求？好不好卖？

众一这个楼盘是是商业用地还是住宅用地？