主题：往三四线城市大渡河之点将“百城”（下）
- 发表于2011-05-31
“限购”使更多企业的目光聚焦到三四线城市。自38个城市的限购令颁布以来，一二线城市成交下滑显著，特别是限购较严格的北京、上海，同比跌幅超过1/3。而受政策影响较小的三四线城市，如镇江、佛山等地同比涨幅呈现翻番态势。
土地市场上，一二线城市土地成交价格实现了回归。楼板价及溢价率排行门槛大幅度下降。3月溢价率入榜门槛仅为55.71%，企业对三四线城市土地获取表现得更为积极。事实上，从09下半年开始，万科、恒大、绿地等大型企业就已成为先行者，在CRIC发布的2011一季度房企销售排行榜中也显示出，TOP30企业成交结构正在加速向三四线转移。
宝鸡：楼市日渐成熟 进入加速周期
宝鸡市GDP在全国253个三四线城市中排名第86位，人均可支配收入进入到55位，这两项经济数据在陕西省也位列前三，但宝鸡市城市化率只有不到30%。经济的高速发展刺激着宝鸡的房地产市场开始起飞。
进入宝鸡市场的外来企业，初始阶段均为外地非品牌化开发商，其已通过强大的资金实力以及先进的开发理念占据当地市场的一席之地，进入到2010年，中海、恒大等一批全国一线地产大鳄纷纷登陆宝鸡，市场竞争日趋激烈。外埠开发商进入宝鸡市场，凭借雄厚的资金实力和较为先进的开发理念，多选择城东新兴区域和东高新区大手笔拿地，开发项目体量明显高于本地项目。
档案解密
宝鸡位于“关中——天水经济区”的中心，构筑了关中城市群1小时经济圈和连接成都、兰州、郑州等9个省会城市的“一日交通圈”。国家批准宝鸡为对外开放和二类陆路口岸城市，同时被确定为新亚欧大陆桥上枢纽城市。
价值挖掘
1 “大城市发展战略”、“关-天经济区”规划实施，为房地产发展提供了持久动力
1 整体经济发展较快，房地产发展相对滞后，市场增长预期强烈
1 “大城市发展”战略规划已经确定，楼市未来发展空间明朗
1 人均居住面积大大低于省内其他城市，刚性需求明显
东莞：成交量超深证 房价凹地凸显
在广东省地级市中，东莞市经济总量紧跟佛山之后，房地产投资额、城市化率虽都不及前者，但是人均可支配收入，远远超过佛山，甚至超过了广州和深圳。
2010年，CRIC重点监控的30家全国型房企中有5家已进入东莞，这12家房企2010年度在东莞的项目销售业绩达64.19亿元，占当地整体市场年度销售额的15.54%。
档案解密
东莞位于广东省中南部，珠江口东岸，东江下游的珠江三角洲。是广东历史文化名城。距今1700多年前的三国时期建郡，也是岭南文明的重要发源地、中国近代史的开篇地和改革开放的先行地。
价值挖掘
1 “四纵一横”城市交通网规划，实现全市一小时生活圈
1 人均可支配收入全省最高，消费群体实力雄厚，且改善型消费为楼市主流军
1 近年土地溢价率达20%-30%，房企拿地成本逐年增加，预示未来房价上涨可期
1 新房市场已显现三级价差，区域楼市成熟度不同
1 全国型房企近年陆续入驻，本土外来品牌竞争加剧
宜昌：专业化尚起步 发展前景向好
恒大、万达等全国型房企的进入，打破了宜昌本土房企的“闭门造车”模式，外地实力型开发企业主导宜昌房市的时代已悄然来临。
2002年以来，外地资金进入宜昌房地产开发领域的速度明显加快，其开发量已与宜昌本土企业旗鼓相当。目前，已进驻宜昌的全国性大型开发集团仅恒大、万达、葛洲坝3家，但开发总体量已超过200万方。这些大型开发商所开发项目均为大体量、去化周期较长项目，且售价也较周边同质楼盘高。
档案解密
宜昌市位于湖北西南部，地处长江上游与中游的结合部，鄂西山区向江汉平原的过渡地带。“上控巴蜀，下引荆襄”，东邻荆州市和荆门市，南抵湖南省石门县，西接恩施土家族苗族自治州，北靠神农架林区和襄樊市。
价值挖掘
1 清晰的城市定位将带来宜昌的飞速发展
1 三峡工程提升拉动了宜昌的第二次振兴，放大了宜昌的城市品牌效应
1 以外来资金为主、外地实力型开发企业主导宜昌房市的时代已悄然来临
廊坊：供求缺口扩大 市场快速发展
近三年来，廊坊市商品房市场供不应求状况较为严重。数据显示2007-2009年三年间，商品房供求缺口为625万平方米，而商品房市场销售量、价格却逐年攀升。2009年商品房均价已超过4600元/平方米。
2010年廊坊市土地成交量为372万平方米，其中市区内住宅类用地土地总成交242.7万平方米，商业类用地成交57.5万平方米，土地计划完成率为84%，预计未来两年廊坊市房地产市场将出现“井喷式”增长，市场竞争日趋激烈。
档案解密
廊坊，位于河北省中部偏东，不仅扼守京九铁路咽喉，京津塘高速更从西北至东南贯穿全市，京津高铁和建设中的京沪高铁在廊坊均设有车站。规划中的轻轨通车后，从北京亦庄到廊坊城区只需15分钟。
价值挖掘
1 连接京、津两大城市的走廊，共享京津两地资源
1 居民消费能力增长较快，购买力较为旺盛
1 外来企业进驻，本地企业占据市场大部分份额
1 市场呈现“井喷式”发展，竞争日趋激烈
大庆：经济不断攀升 助推楼市发展
2000年以来，大庆这座因油而生的城市彻底告别福利分房时代，住房作为一种商品迅速走进人们的生活，并得到迅速发展，其中萨尔图区、让胡路区未来是将是大庆市房地产市场发展的重点区域。
2010年，万达进入大庆，这家房企当年度在大庆的项目销售业绩达10.63亿元，占当地整体市场年度销售额的10%。
档案解密
大庆位于黑龙江西部，松嫩平原中部，是一座以石油石化和高科技产业著称的新兴城市。120公顷的广阔湿地占大庆市土地总面积的六成，湿地景观类型丰富。
价值挖掘
1 石油产业发达、生态景观优越
1 房地产发展速度落后于经济发展，未来增长预期强烈
1 城市交通网络建设进一步完善，经济发展和房地产市场同时受益
1 人口逐年增长，购房需求进一步增加
1 内部区域价格层次未形成，市场成熟度相对较低
数据、 资料来自：CRIC（中国）