主题：楼市调控底牌已现：房价合理回归需要土地降价

在几次的房地产调控政策当中，都可见“促进房价合理回归”这个字眼。

它曾经让市场迷茫——“房价降多少才算合理回归”？

这甚至成为了居民和政府心中对于本轮房地产调控的预期，何时结束，以什么成果结束？

3月14日，股市地产板块上午还是“一片晴朗”，下午立即变成“狂风暴雨”，全天地产板块跌幅3.73%，成为近期以来，地产板块跌幅最惨的一天。

总理的讲话更给市场一个明确预期——房价仍要下降。

当日下午，陕西、河北等地网友纷纷算出了当地的“总理房价”（按两条标准算出来的房价）应该是多少，结果大部分“总理房价”是目前当地市场房价的一半左右。也就是说，目前大部分一线城市的房价需要至少下跌一半以上，才符合“总理房价”的要求。

以西安为例：根据陕西省统计局数据，2011年陕西城镇居民人均可支配收入18245元。以一个两口之家为例，家庭年可支配收入为：36490元。一般来说，合理房价是家庭年收入的4-6倍，上述西安两口之家家庭6年可支配收入为：218940元。以90平方米为基准(因为这是小户型与大户型的分界线)，西安“总理房价”应该为：3649元/平方米。

而2012年2月份，西安商品房实际成交均价是7219元/平米，是“总理房价”的两倍。而目前西安市场上，找不到均价4000元/平米以下的楼盘。

但是，也并非所有专家和企业代表都认可目前房价跌幅要达到30%-50%的提法。

全国政协委员、大连万达集团董事长王健林对媒体表示，今年政府工作报告“促进房价合理回归”的提法容易引起一些误读，一些经济学家说房价下降50%才算合理回归的说法是哗众取宠。

王健林表示，2010年房地产上市企业的综合年报显示加权平均毛利率不到25%，净利率大概就是10%左右，万科这么优秀的企业利润率也只有百分之九点多。所以大城市，特别是上海北京这些城市已经平均下降10%左右，今年一个合理回归幅度大概就是10%到20%左右。

全国政协委员，清华大学经济管理学院金融系主任李稻葵也认为，如果目前房价出现60%至70%的下降，对整个经济运行无疑是一个重大冲击。所以，今年房地产价格在回落的同时，很多地区交易量会有一定的回升，尤其是在一些大型的城市，所以下降并不是没有底。

更有意思的是，一些不愿具名的专家对记者表示，按照“总理房价”提出的两条要求，其实目前北京在售的很多楼盘已经符合了。

例如北京大兴区的某楼盘售价在1万元/平米左右，而其拿地地价就在6000多元/平米，如果扣掉税费和建筑、资金等成本，其利润率甚至是零。

但是，如果按照人均可支配收入来算，该楼盘如果要符合“总理房价”，一套90平米的房子，恐怕只能卖4000多元/平米，这还不够土地款。