主题：专家解读新政

1房价控制目标

本月底前要发布房价控制目标

此次，细则提出，各地要制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。记者了解到，2011年初南京曾经公布过房价控制目标，后因中央政府并未要求2012年各地公布房价控制目标，因此包括南京在内的全国所有城市没有继续公布房价控制目标。如今，“细则”要求各地在一季度公布，也就意味着本月底之前将对外发布消息。业内人士预计，今年的房价控制目标恐怕也没有太多新意，与两年前基本相仿。

2统一限购政策

细则要求，限购区域要覆盖全部行政区域。对此，南京市住建委负责人士表示，由于当前正好是南京区划调整的节点，各项工作正在逐步推进与完善，许多细节问题还有待研究，尚未落实。不过，专家表示这份“细则”已经表述得相当明确：“限购区域要覆盖全部行政区域”，换句话说，就算高淳溧水没有撤县建区，但是属于南京市的行政区域，也必须加入到限购的范围中来。

3二套房贷提高

或将提高至首付7成利率1.3倍

对房价上涨过快的城市，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。从国家统计局每月公布的各地房价水平来看，南京市始终保持前十的水平，房价涨幅最高时能冲进前三的位置，因此南京在不在“上涨过快”之列都有可能。至于如何提高二套房首付比例与贷款利率，许多人都猜测会将现有的首付六成、利率1.1倍提高至首付七成、利率1.3倍，不过这最终要由各家银行机构来确定。

4干预过高房价

预售方案报价过高将不发预售证

对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。对此，业内人士介绍，目前南京市在房价审批上的做法是，由开发商先向物价部门报批价格审核，再向房管部门申请预售许可证。今后除了物价部门审批外，房管部门也将参与进来，加强指导和监督。扬子晚报记者 马祚波

国务院办公厅昨日发出房产调控新政，其中对住房买卖严格按所得差额20%征收的规定，被业内誉为“对短期投资者”精准打击，对投资投机客来说“几乎是休克疗法”。不过这项新政也遭到了业内人士以及购房者的质疑，如果这一政策没有更多细化及辅助政策的实施，有可能误伤“刚改”人群，甚至助推二手房价的上涨。

算一笔账：赚得越多，交的税就越高

假如一购房者以100万元买入南京市一套100平方米住宅（非唯一），现在以200万元卖出，并假设新政未来细节仍按目前南京房产交易个税中界定的差额20%政策执行。则赚得越多，交的税就越高。

“一刀切”征税会不会误伤“刚改”需求？

高额个税转嫁买家，抬高房价？

可能效果一：只征收差额20%的个人所得税，导致大量高差额的二手房主惜售，报价偏高，购房者转而集中于新房市场，造成二手房交易暴跌。

可能效果二：征收差额20%个税，提供足量保障房和商品房供应，购房者需求可以得到缓解，但长期来看高差额的二手房炒房主依然惜售，或者转售为长期出租，导致租金高涨。例如目前的韩国，在国家开始征收高额资本利得税后，导致租金高涨。

最理想效果的是：征收差额20%个税，提供足量保障房及商品房供给，同时对多套房或超过一定人均面积住房加征累进房产税。这样炒房者如果继续囤房，将因为房产税付出高额代价，逼迫他们不得不选择出售。同时由于差额20%个税的征收，炒房者不得不降低房价，减少收益，以此来吸引购房者。