主题：房价真的能降么？深圳开发商见招拆招应对限涨令

尽管深圳市规划国土委表示并未出台新的“限涨令”，只是沿用两年来的做法，但实际上，“限涨令”在2011年只执行七八个月便荒废了，此次是“重出江湖”。

与其他规定“上有政策、下有对策”类似，开发商也是见招拆招。记者从多位房企人士处了解到，对于“限制”，开发商有不少应对的方法。

“这不是什么新政。如果还是按照以前的调控思路，政策消化期过后，受到压抑的需求将会进一步喷发，很难控制。”深圳某上市房企的一位项目总监表示。

房企应对招数

3月13日晚间，深圳市规划国土委在官网上称，深圳在近期多个高价盘入市，房价出现异动的情况下，沿用两年来的做法，运用调控机制，引导房地产开发企业理性定价，执行商品房销售明码标价、一房一价等规定。

但一位不愿具名的业内资深人士告诉记者，深圳主管部门已召集开发商开会，口头通知大家“悠着点，不要”，但是并未下达正式文件。

“地方完成房价控制目标的手段不太可能以文件形式出现，只能作为潜规则来操作，2011年也是如此。毕竟地方政府也清楚价格干预并不科学，白纸黑字写出来会遭人非议，所以政府不会公开承认。”上述人士表示。

深圳暗中执行的“限涨令”，要求深圳新盘都必须实现月度零增长，即每个新盘每个月的成交均价，环比上个月都不能上涨，只能下跌。另外，国土部已经严格限制超越价格红线的项目备案登记，超出政府限价的项目将不予备案。

深圳龙岗区和成世纪一位销售经理向记者证实，“现在确实不能打印超出预售登记价的合同，只准低，不准高。目前国土局还在调整系统价格，希望只是过渡手段吧。”

上述业内资深人士表示，此次限涨令比2011年更为严厉。以往是完成年度目标，而此次则要求细分到按月、季度、半年和年度来考核。

尽管目前已出售但尚未备案的楼盘陷入进退两难的尴尬境地，但在房企的眼中，应对这种限价政策，不论是房企还是相关部门都有可操作的空间。

“政策执行对销售当然会产生一定的影响，但影响只是暂时的，房子还是会想办法卖出去。”一位不愿具名的深圳房企人士告诉记者，按照以往的惯例，政策执行过程中会慢慢放松。此外，在执行期间，房企可以通过调整预售房屋的价格搭配，达到政策规定的范围。

广州某项目负责人向本报记者透露，不少限价城市采取的也是调整成交均价这一做法，在上报过程中，只要房屋价格搭理，不超过房管局的规定，一般都能通过。

“即使一次通过不了，也有下一次上报的机会，届时可以再搭配再调整，营销部门可以选择暂时不公开出售，在储客过程中先与潜在买家签订意向合同，等审批下来就成交。”上述负责人称。

一位业内人士表示，“限涨令”短期内会令售价较高的单位延迟入市，从而拖延项目的整个销售计划，但开发商一般不会因为该政策降低房价，“抑制了需求，也抑制了供给速度，从长远来看，‘限涨令’对市场并不是一件好事。”

争议“限涨令”

事实上，早在2011年7月，深圳就曾实行过类似的政策。当时深圳国土局曾分区域分项目分面积进行限价，即对全市每个区域制定均价红线，对每一个项目制定月度均价红线，对90平方米以下、90—144平方米、144平方米以上三种面积户型分别制定均价红线，但该政策只执行了7-8个月时间，就开始悄然“松绑”。

通过控制预售价格来达到房价控制目标，在本轮调控中，曾在多个城市实行过。南京去年要求新建商品房实行明码标价，且开盘价格必须与申报的预售价格保持一致，3个月内不得调高。

广东省国土厅一位人士告诉记者，目前地方政府调控压力比较大，需要通过类似的方法，缓解房价过快上涨的压力。据他了解，广州CBD区的豪宅预售价格一直控制得较严格，一旦住宅的成交价位拉高均价，地方政府不得不再次触碰调控升级的红线，这也是地方政府不愿意看到的。

“限购限贷在一线城市已经很严格了，没有太多调控空间，不过二三线城市以往没有限购的地方将全面限购，二套房贷提高首付和利率，以及20%个税征收，地方上也会严厉执行。”世联地产深圳公司副总经理甘伟对记者说，地方最为有力的措施就是控制价格。

中原地产华南区总经理李耀智表示，房价控制在操作层面上比较简单，也容易执行，只需对开发商在拿预售许可证时设关卡，高于政府控制价就不批预售证。

深圳的“限涨令”严厉程度超越以往任何一个城市，而价格干预也一直被崇尚市场主导的房地产界人士所排斥。上海易居房地产研究院副院长杨红旭称，“深圳‘限涨令’承压于‘国五条’细则，发狠于房价目标，蹂躏于开发商，但购房者可能也笑不出来，这一政策注定短命。”

顺德、东莞严堵“阴阳合同”

强征20%个税

“顺德‘20%个税’政策现在仍在实施，买家卖家都不敢出手，二手楼中介倒了不少。”在顺德有多年从业经验的二手房经纪人方先生告诉记者，他所在的中介代理公司发家地在顺德，然而，去年却不得不撤出顺德，搬到广州。

记者了解到，顺德从2010年开始从严执行“二手房交易将按差额20%征收个税”的政策，而同样位于广东的东莞则从2007年就开始执行这一政策。为了堵住“阴阳合同”的漏洞，两地都已推出二手房交易计税价格评价系统。

“个税政策在抑制投机需求的同时，严重误伤了刚需购房者。顺德和东莞的二手房市场因交易成本过大，近几年一直都不活跃。“一位业内人士表示。

个税新政推出后，当地二手房交易大幅降温，在随后出台的限购政策的叠加效应下，当地曾一度出现近四成中介公司倒闭的现象。

多位中介人士认为，这种影响持续至今，即使楼市回暖，二手房交易市场并未出现真正的复苏。“顺德二手房的周期已过。”

顺德当地财税部门对外表示，二手房评价系统启用后，税务部门把系统评估的价格与纳税人申报的价格进行比较，按照孰高的原则确定计税价格，再根据计税价格征收二手房交易税费。

“顺德的二手房基准房价评价系统十分严格，即使做了‘阴阳合同’等避税手段，也避不了多少税。”方先生解释，以一套成交价为80万元的房子为例，这套房子当年交易价格是25万元，但在评估系统里，该二手房的基准房价评估系统估价超过60万元。若纳税人报出70万元，评估价60万元扣除其他装修等合理费用，计算20%的所得税。即使纳税人报价稍微低于评估价，假设报出40万元，也要按照规定，用评估价的60万元减去40万元和其他费用，再征收20%所得税。

严堵“阴阳合同”

事实上，从2006年开始，在的要求下，全国多个城市表示要强征20%的个税，但真正实施的城市并不多。多个城市的房地产交易与税务部门的系统并没有联网，只要卖家无法提供房产原值凭证，或者通过评估机构暗箱操作，个税征收可以在交易差额的20%与交易全额的1%至2%间“任取其低”，存在据实征收和核定征收两种方式。

记者从广州多家按揭公司和中介公司了解到，几乎不符合免征税范围的卖家都采取核定征收的方法。

“即使是核定征收，交易过程中也可以将评估申报价格降低。即使是按1%征收，也会低于实际交易价格的1%，关键在于评估系统。”广州市天河区某按揭公司一位高级经理向记者解释，广州也有类似的二手房价值评估系统，然而，各区的执行标准并未统一，也有不少人为核定的色彩，并未像顺德、东莞的评估系统般完善。

东莞市在从严实行“按差额20%征收个税”政策的五年之中，曾碰过不少壁。东莞市地税局相关人士向本报记者表示，在2012年之前，房屋原值评估一直由第三方评估公司操作，运行过程容易出现暗箱操作的情况。

东莞本地房企人士梁博林以及当地税局人士均向本报记者表示，在五年的摸索过程中，东莞在2012年推行“二手房交易计税价格评估系统”，堵住了“阴阳合同”等避税漏洞，使这一政策的执行过程更为严格和规范。

一个中介的“”时

本报记者 刘力图 广州报道

3月9日，星期六，17时。广州宗地置业资深中介经理陈先生缓慢地驶过广州祈福新村一条长50多米的道路。两位女士向陈先生招手，快步冲到陈先生的车旁，问道：“你是中介吗？还有房子看吗？我们已经找了四家中介，没什么房源了。”

陈先生询问她们的需求后，立刻给同事打电话要来了房源，陈先生写下三个地址，说：“你们自己去这几个地址，上门看看，那里已经有客户在看，房子不错，下手要快。”两位女士没有问房子的详细情况，便向陈先生写下的地址走去。在接下来的几分钟，路边出现了多位类似的客户，均招揽中介向他们提供房源。

“客户到了几乎无房可看的地步，在路边向中介找房源，都是想抢盘。”陈先生说。