主题：商品房产品销售换新模式 楼市跨入现房时代

在天津房地产市场中，置业者对期房产品已经熟悉了。的几年前，市场上绝大多数项目都是期房。而如今，在市场回归理性的趋势中，期房产品在交易过程中的诚信如何也渐渐成为一个问题。经调查，一部分期房产品交房时出现纠纷，产品本身存在各种各样的问题。面对这种情况，置业者表示无奈。但期房产品相对低廉的价格成为成交的最大诱饵。为保障自己用积蓄购买的房子能够与成交时承诺的无差异，多数置业者表示，对期房的选择，开发商实力与口碑占据了较大因素。品牌房企的诚信认可度或多或少可以为置业者提供一颗定心丸。

市场策略运作结果"被现房"项目数量激增

现房的激增，除了购房者对期房的不放心因素，还有另一个影响因素，那就是期房产品在长线运营中的"被现房"现象。调控政策严峻的大环境下，房地产市场中从开发商到购房者都回归理性。如今商品房的成交状况早已没了几年前的争抢场面。面对越来越理性的购房者和大环境中弥漫的观望情绪，开发商也适量地削减大手笔计划，这就直接导致市场存量的逐渐减少。许多项目就在规划工程期内展开拉锯型长线销售，将期房拖成了准现房。可以说，一部分准现房的衍生是市场策略运作的结果。

市场策略运作结果"被现房"项目数量激增

现房的激增，除了购房者对期房的不放心因素，还有另一个影响因素，那就是期房产品在长线运营中的"被现房"现象。调控政策严峻的大环境下，房地产市场中从开发商到购房者都回归理性。如今商品房的成交状况早已没了几年前的争抢场面。面对越来越理性的购房者和大环境中弥漫的观望情绪，开发商也适量地削减大手笔计划，这就直接导致市场存量的逐渐减少。许多项目就在规划工程期内展开拉锯型长线销售，将期房拖成了准现房。可以说，一部分准现房的衍生是市场策略运作的结果。

调整预售制堵住开发商一个融资渠道

（来源：中财网）近期，一则"商品房预售制可能取消"的传闻让市场大惊失色，龙头地产股纷纷跳水，展现了调控背景下楼市的风声鹤唳。尽管此后该消息被官方辟谣，但连锁效应仍在持续，呼吁"微调"或"取消"预售制的呼声此起彼伏，业内人士对此问题也展开了激烈交锋。

关键词：商品房预售制

所谓预售制,也就是商品房预售许可制度，是指房地产开发企业将已兴建或即将兴建但尚未竣工的商品住宅，与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来某一时期拥有所购房屋的一种房产交易行为。这一制度最初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题，以加快城镇住房建设，主要依据1994年建设部出台的《城市商品房预售管理办法》。

由于国内并非完全引进"全版"预售制度，而是进行了两点改动：一是在交房前购房者就需全款支付，二是并未全面推行预售资金第三方托管制度，而是直接将房款交给开发商管理使用。正因为如此，商品房预售制一方面极大缓解了开发商资金不足的问题，在我国房地产开发建设初期起助推作用。另一方面也引来了一些问题，如房屋质量无法得到保证引发纠纷、少数开发商非法占用挪用资金等问题。许多购房者也认为："商品房预售制度就是用图纸和样板间忽悠，拿买房人的钱赚买房人的钱，空手套白狼。"

交锋观点：调整预售制房价是涨是跌？

在此次调控背景下，调整预售制再次被提上前台，很重要的一个原因就在于预售制可能对房价产生的影响。而业内各方人士对此也持有很多不同的意见。

全国工商联房地产商会会长聂梅生指出，目前提出取消预售制，要害在于建议者"一厢情愿"地认为这种做法可以逼迫开发商释放库存，以价换量。但事实上，去年库存量那么大房价并没有明显下降，相反是刚需憋不住出手了，最近出现了量价齐涨。因此，如果要调节市场应该对供需双方都进行调节，而不是只调节一方。在目前购房的刚性需求仍比较强烈的情况下，短期内取消预售制会让市场供应紧张，房价上涨；从长期角度看，继续降低对房地产业的，会影响整个上下游产业链并伤害实体经济。

中国房地产业协会副会长朱中一则表示："取消预售制度将直接减少供给，对于存量房不是很多的地区将是一个巨大的冲击，必然又会引起房价的波动。而预售能够帮助房地产开发企业融资筹款增加供应。"

不过，作为反对方的代表，中国社科院金融研究所研究员易宪容则认为，房屋预售制度是一种单边的风险分担制度，即使一家房地产企业自有资金不足，也能够借助房屋预售制度进入房地产市场。因此他认为"取消住房预售制度会推高房价"是一个荒谬的观点，"很简单，如果废除住房预售制度会推高房价，那么这个制度不用政府来取消，房地产开发商早就会千方百计来规避该制度，而不是极力来反对取消住房预售制度了。"

易宪容提出，如果是现房交易，房地产开发商一则要承担资金之成本，二则要承担房子囤积风险。在这种情况下，房价大多只能越卖越低，是房子销售市场竞争激烈的情况下更是如此。但是，由于利益关系的复杂性，要废除目前中国的住房预售制度并不容易，因此，即使住房预售制度不能够立即废除，政府也应该改进，不能让一个不合理的制度一直不合理下去。

政策猜想：微调预售制怎样进行？房价是涨是跌？

或许正如许多业内人士表述的那样，商品房预售制作为一个在全国推广沿用了十几年的房地产市场基本操作流程，无论在现在的市场中担当了一个怎样的角色，要想一刀切地改变都是不太现实的。客观来看，趋利避害地改造预售制或许是一个可行的办法。那么，可能往哪些方向微调呢？

有表示，"一刀切"式的改造将对开发商资金链造成巨大冲击，所以应该根据欧美和香港经验，全面建立第三方，在全国范围内建立强制性制度，使购房者将预付款打入第三方账户进行。此外，可以操作的是分期付款，即在交房之前购房者最多交付20%的购房款作为押金，此后根据工程进度分期进行支付。

●楼市微言

@今天地产股大跌，是因为在风传要取消房产预售制，你信吗？！在今天这个时点如果有些稳房价的小动作，我信；如果说出台颠覆性的政策，我不信！@预售房制度是有益而无害的，需要完善的应该是预售房制度的法律措施，在交房时间、质量、承诺、价格、证件等方面如何保护购房者。-@（房产预售制不能取消）我的三点具体建议，其一，首付不应超二成；其二，设立中间账户，交房后才付给开发商全款，包括自付和银行按揭；其三，增加对双方违约处罚力度，避免价格波动影响。