主题：仲量联行高管：中国房地产不存在泡沫

观察过去几年内的调控政策都体现一个主题，抑制、投机需求，鼓励和支持首次购房者。或许，我们应该相信无论未来政府出台什么样的调控政策，这一主题将保持不变。”

近日，仲量联行大中华区董事总经理冯建强在接受观点地产新媒体采访时表示，中国政府将继续注重长期市场的稳定，而非短期调控效果。

对于中国房地产是否已经出现泡沫的讨论，冯建强认为，无论是商业地产还是住宅市场，都不存在泡沫。

于是，他分别就商业地产市场和住宅市场两方面来进行了分析。

首先，中国商业地产的基本面整体来说健康，仅有极少数城市的局部区域存在供应过度的情况。因此，他不认为中国的商业地产市场会出现泡沫。

同样地，中国住宅市场的基本面也不存在泡沫。中国的住宅市场在经历了2011年的调整过后，2012年成交量呈现全面复苏的局面。成交价格在2012年底开始上涨，这一趋势持续至今。但总体来说，在过去几个月，价格上涨幅度较为缓和。此外，大部分二三线城市未来供应较大，他预计开发商的溢价能力将被削弱，价格走势将日趋平稳。

最为重要的是，其实政府对市场的反应迅速。当大家对价格增长预期加大的时候，政府在3月及时出台了调控措施，以降低购房者和开发商对价格增长的预期，从而抑制性需求的增长。

对此冯建强表示，目前政府的政策有助于中国住宅市场的长期稳定，在这样的政策环境下中国住宅市场出现泡沫的可能性低。

观点地产新媒体：新一届政府上台至今房地产行业发生了哪些变化？您认为新一届政府对房地产行业的态度是什么？

冯建强：

在过去的三个月，中国的房地产市场总体上延续了自去年开始的复苏轨迹。是在住宅市场方面，成交价格在4月、5月继续呈现增长的态势，但是增速有所放缓；住宅成交量、开发额和开工量等指标总体上保持稳定。

对于新一届政府而言，开局施政更偏重于防风险，面对经济增速下行的现状，未来中国经济发展将更注重质而非量，预计政策方面将针对转型升级和制度改革等长效机制方面。对于房地产行业，今年3月“国五条”的出台彰显了新一届领导层坚定不移的调控决心，我们认为中国政府将继续注重长期市场的稳定，而非短期调控效果。

观点地产新媒体：“国五条”出台百天之后，您会如何描述当前的市场表现？您认为这和政策预期达到一致效果了吗？

冯建强：

如上所述，在过去的2-3月内，中国的住宅市场总体上保持稳定，表明“国五条”对市场的短期影响有限。原因之一是，“国五条”细则主要涵盖了增加中小户型房源供应、增加交易成本抑制性购房需求、继续支持首次购房者、以及扩大个人住房房产税改革试点范围等内容。这些政策并非短期调控措施，它们将有效帮助政府达成长期调控目标，即住宅市场将由刚性需求推动。

此外，目前各地对“国五条”细则的实施还是宽松的，例如目前仅有北京在严格执行20%个税的细则。这也导致“国五条”短期内对市场影响较为有限。我们相信随着后期配套政策和地方版细化措施的陆续出台，将有利于稳定住宅市场、鼓励住房消费，促进房地产行业与中国经济的健康发展。

观点地产新媒体：从目前的情况来看，各地房价反而呈现了上涨的趋势，您认为出现该种情况的原因是什么？您预期未来的房价走势是怎样的？

冯建强：

虽然在3月份政府出台了“国五条”，但是各地对细则的实施力度不一，总体上较为宽松。而在需求方面，首次购房和改善型需求依旧强劲，市场成交量保持稳定，市场上可售房源继续呈下跌趋势，开发商依旧拥有一定的溢价能力。住宅市场总体上延续了自去年开始的复苏轨迹。

展望接下来的几个月，在目前的政策环境下，我们预计需求将保持稳定。而在供应方面，二三线城市整体上新增供应将会有所增加。因此，开发商的溢价能力将逐渐被削弱，价格预计将趋于稳定。

观点地产新媒体：关于房产税的讨论多，您认为今年房产税扩围的可能性如何？如果真的施行，那么对市场和房企的影响有多大？您建议房企应该如何应对新政策的继续出台？

冯建强：

房产税是政府长期稳定住宅市场的主要措施之一，房产税的扩围是必然的趋势。但是具体的时间表很难预测。如上所说，房产税并非短期调控措施，其短期效果将有限。房产税有助于引导长期住宅需求，调节市场供需结构。对于地方政府来说，房产税的实施和推广有助于减少地方政府对土地财政的依赖度。以小户型、低总价、针对首次购房者的项目将会有较好的市场表现。

过去几年内的调控政策都体现一个主题，即抑制、投机需求，鼓励和支持首次购房者。我们相信无论未来政府出台什么样的调控政策，这一主题将保持不变。在这样的政策环境下，以小户型、低总价、针对首次购房者的项目将会有较好的市场表现，开发商们应该增加这一类型项目的开发。

观点地产新媒体：对于下半年的市场表现，您的判断如何？您认为最可能对下半年销售产生影响的因素有哪些？

冯建强：

我们认为在目前的政策环境下，来自首次购房者的需求将在下半年保持稳定。下半年的销售情况将主要取决于开发商的定价情况和推出的产品类型。由于首次购房者大多数为承付能力较低的购房者，因此他们对价格较为敏感。那些合理定价、项目以小户型为主的开发商将取得较好的销售表现。

观点地产新媒体：近期全国各地土地交易活跃，政府推地频密，房企拿地踊跃，各种频出，您怎么看待这样的土地市场表现？

冯建强：

在过去几个月内，较大部分成交的土地为商办用途，这体现出开发商对商业地产市场未来发展的乐观态度。我们之前的分析也证明中国的商业地产市场发展前景较好。

而住宅用地的成交情况则有所不同。在一线城市，由于住宅用地已经稀缺，住宅未来供应也有限，开发商积极地购入有限的土地供应，增加住宅用地储备。在二三线城市，总体来说，未来住宅供应将大，开发商对住宅用地的购买持谨慎态度。

观点地产新媒体：今年很多报道是关于中国开发商到各地去房地产的消息，例如万科、张欣家族等，您怎么看这样的现象？

冯建强：

一方面中国开发商可以通过其他国家实现资产多元化，以降低其专注中国市场的风险。另一方面，许多国外的房地产市场目前仍处于全球金融危机后的复苏阶段，未来增长较大，具有较高的价值。此外，他们业务的国际化有助于提高他们的企业形象。

观点地产新媒体：有言论认为，中国的房地产泡沫严重，可能在数个月内破裂，最长不会超过一年。对于这个看法您的的观点是什么？

冯建强：

这里我想分商业地产市场和住宅市场两方面来说。

如上述所说，中国商业地产的基本面整体来说健康，仅有极少数城市的局部区域存在供应过度的情况。因此，我们不认为中国的商业地产市场会出现泡沫。

同样，我们也不认为中国住宅市场的基本面存在泡沫。中国的住宅市场在经历了2011年的调整过后，2012年成交量呈现全面复苏的局面。成交价格在2012年底开始上涨，这一趋势持续至今。但总体来说，在过去几个月，价格上涨幅度较为缓和。此外，大部分二三线城市未来供应较大，我们预计开发商的溢价能力将被削弱，价格走势将日趋平稳。最为重要的是，我们看到政府对市场的反应迅速。当大家对价格增长预期加大的时候，政府在3月及时出台了调控措施，以降低购房者和开发商对价格增长的预期，从而抑制性需求的增长。政府目前的政策有助于中国住宅市场的长期稳定。我们认为在这样的政策环境下中国住宅市场出现泡沫的可能性低。

央行紧缩银根，反映新一届政府对宏观调控思路的变化，摒弃靠货币扩张、基础设施来拉动经济的发展模式，表明推进经济结构改革的决心。目前的金融环境对中国房地产市场的影响将更多地在未来一两年内体现。在未来的一两年内，中国将很有可能经历经济下滑的阵痛。经济增长速度的放缓将给楼市场带来负面的影响，市场需求较前两年将有所削弱。同样的，经济增速的放缓将导致人们收入增速的下滑，这将在短期内影响零售和住宅市场。但是我们应该看到，中国宏观经济的结构调整和再平衡将有利于中国经济发展的长期健康和繁荣，这将为房地产市场提供一个良性的发展环境。

观点地产新媒体：在进一步加强调控的背景下，您如何理解“地产新力量”？对您来说，“新力量”指的是什么？您预期会为企业或者行业带来哪些改变？

冯建强：

在宏观调控呈现常态化的局面下，开发商对市场需求的理解变得重要。那些对市场反应及时的开发商将取得较好的业绩，行业整合的趋势将变得更为明显。那些在各自领域拥有的开发商在未来几年将取得更大的市场份额。例如，在商业地产市场，万达、华润、中粮等企业将利用其积累的商业地产开发和运营经验在更多的城市建造其品牌购物。与此同时，国外有经验的开发商也将利用其增加在中国的，如太古、新鸿基等。因此，我们所理解的“新力量”是指那些产品特点鲜明、定位明确、具有品牌特色的开发商。