主题：马跃成：“金九银十”只是个美丽传说

“金九银十”实际上是一个时间的概念，在时间上因为九月份和十月份是农业的收获季节，秋收的喜悦会改变人们的消费心理。一年消费在于秋，从这个时候开始，家庭消费明显增加。因此，“金九银十”实际是一个随季节消费的金融概念。很多楼盘也选在九月份，十月份开盘，目的也是迎合人们的消费心理，按正常情况下，这个阶段应该行成一个相比于其他月份更高的购买力，这就是楼市里常说的“金九银十”的现象。

这么多年来，“金九银十”一直都是一个地产人绕不开的话题。现在又到了“金九银十”的前夕，很多房地产企业早就为此做足了功课。从6月份开始，楼市交易量和房价一定程度上出现了双涨的现象，这很有可能就是开发商为“金九银十”预热的结果。有不少人据此就喊出了楼市全面回暖已经到来的口号，他们认为，“金九银十”很可能是楼市又一轮上涨的开始。

果真如此吗？我们回顾历年“金九银十”的情况，就会发现一个从涨价，到放量，再到滞销，最后不得不再降价的有趣的规律，还没有哪年的交易量或者是房价能够在这个时期快速上涨。不可否认的是，一定程度上出现楼市回暖的情况这倒不是第一次，但是这个回暖多是昙花一现。其原因一方面是支持楼市回暖的刚性基础一直都没有真正形成，另一方面楼市调控政策也总是在这个时候显得力度空前，让很多人的购房信心大受影响。

我们要承认“金九银十”前后，开发商的动作幅度要大大高于购房人的消费冲动。有关机构的监测显示，包括纯新盘和老盘后期在内，今年9月份北京预计开盘总量约有38个项目，部分楼盘的开盘价比上期入市房源成交价都有小幅上涨。高端项目太阳公元[最新消息价格户型点评]去年10月份入市房源实际成交价为54482元/平方米，而其最新入市房源拟售价格为57871元/平方米。北京城建[简介最新动态]的徜徉集今年5月份入市房源实际成交价为13893元/平方米，相隔3个月，新入市房源拟售价格最高达到18272元/平方米。年初以低价开盘赢得市场最大份额的南六环天宫院板块，价格上涨已经达到20%以上。利用中国人买涨不买跌的习惯，营造一个火爆的气氛，虽然像是泡泡般短暂，但也是屡试不爽。不说成交量和房价，就说楼市的热闹程度，“金九银十”是可以大书一笔的。

从6月份成交量的一路攀高，到7月房价的大面积回升，又一次让开发商对“金九银十”里的楼市充满了期待。与此同时，对调控效果一直耿耿于怀的中央政府似乎也是要在这个时候，要给开发商一点颜色看看。中央政府担心“金九银十”的市场气氛会给人们造成一个调控失败的假象，因此明里暗里的反制动作也是不断出招。不久前，一则“北京将取消商品房预售制”的传言，吓得房地产股集体出现罕见暴跌，这也让我们又一次见证了楼市的脆弱，关于房价上涨的任何理由都成了过眼烟云，一点说服力都没有。

最近有消息说，山东将从9月1日起选择有条件的开发项目开展商品住房现房销售试点。这个消息不能不让人们怀疑，此前住建部的辟谣只是一个幌子，改期房销售为现房销售的政策看来已经箭在弦上。应当说，取消预售制度不仅是当前调控房地产市场的一种考量，更是住房制度改革的重要部分。比预售制更受关注的房产税改革据说也已经有了时间表，湖南、湖北新版房产税的征收细则正在制定中，山东启动了对业务人员的技术培训，十二五即将推开房产税的说法已经公开化，房产税作为楼市里一个最清晰的制度思路备受推崇和期待。

我们应当看到，虽然在9月、10月又有大量新楼盘入市，但由于限购抑制了一部分需求，中央政府又反复强调对房价的管制和限制，特别是最近关于调控新政将重拳出击的议论，肯定会对市场的交易量和房价产生重大影响。有限的购房需求无法支撑楼市持续回暖，同时，刚性需求对价格又高度敏感。因此，如果开发商改变以价换量的路径，无论是提高价格，还是减少优惠，都会影响到市场的成交量，“金九银十”量价齐升的情况就不可能出现，这已经被历史反复验证。

2008年，受美国次贷危机和全球经济形势不乐观等影响，市场购买力明显下降，商品房成交量持续低位低位徘徊。与此同时，万科[简介最新动态]扛起了降价大旗，带头大哥威武出击，一时间哀鸿遍野，当年整个市场对后市的走势都显示出悲观情绪，“金九银十”最后以铜九铁十”惨淡收场。现在看，2008年是中国楼市调控最成功的一年，可惜在后来的救市政策引导下，前功尽弃，楼市进入一个新的循环的谷底。

2009年，是个特别的年份，在持续的救市政策刺激下，这一年的“金九银十”可谓成色十足。即使是“银十”，也交出了5616套的成绩，几乎与“金九”持平，并比前一年同期增加了三倍多。同时，房价也纷纷上涨。现在看，导致这年楼市疯狂的主要原因来自4万亿的救市资金。这个辉煌给后来的楼市造成的伤害无法估量，目前连续调控了三年还出在僵持状态，与这年巨额资金的流入不无关系。

2010年“金九银十”的时候，北京楼市成交量呈现冷热不均的现象，楼盘成交两极分化严重。虽然，部分项目的低价开盘迎合了市场的需求，以低价换取成交量的策略，也吸引了一部分需求。但是与销售火爆的个别楼盘形成明显对比的是，更多的楼盘成交平淡。9月份成交量低于10套的新开项目达到7个，占总开盘项目的三成，其中还有5个新开盘项目出现零成交的情况。让人更为震惊的是开盘三个月以上仍然是零成交的楼盘还有3个。

2011年“金九银十”所面对的背景，是史上最为严厉的楼市调控政策，市场信心降至谷底。与此同时，宏观经济形势也不容乐观，通胀压力依然很大。由于楼市的基本面发生了根本的变化，优惠、让利、促销成为去年“金九银十”的关键词。面对当时存货激增的严峻形势，开发商借机，加大推盘力度，并且千方百计促销，以求快速出货，但实际效果并不理想。

不管怎么说，7月份我国70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有50个，比6月份增加了25个，眼下“金九银十”即将到来，房价会否进一步反弹也让很多人感到有更多的担心。其实大可不必，在多年的博弈中，我们已经清楚地看出来，“金九银十”只是一个美丽的传说，今年也不过如此。