主题：被遗忘的社区商铺

“红谷滩稀缺临街店面，坐拥成熟商圈”、“投资首选，回报高”、“CBD商务中心，双地铁口交汇处”……无论是高速公路出入口，还是日常生活区，都能看到各式各样的商铺广告。如今，随着住宅小区建成交房，社区商铺也成为投资者眼中的“香饽饽”。

都说过去的9月份是南昌商业地产的春天，非住宅成交量达13.1万平方米，是8月份6.5万平方米的两倍，延续至10月7日~10月13日，南昌市区非住宅共计成交33434.69平方米，环比增涨198%。与之相对应，许多商铺一入市即遭抢购，譬如国庆期间，红谷滩某楼盘商铺开盘，单价近2万元／平方米，当晚，几十个商铺仅剩下少数几个。

然而，记者在走访小区商铺时发现，尽管已有部分业主搬入新家，但同期建成的商铺却有不少未开门营业，有的社区商铺甚至空置数年之久，成了被人遗忘的角落。这一现象与火热的市场、高昂的售价、投资者的热情，形成了鲜明对比。

现象：社区商铺空置数年之久

随着楼盘的建成交房，一批批业主随之入住，对生活配套的需求一一而来，买菜、就餐、休闲等都需要商家的支撑，在几轮调控之后，投资者多少受到了影响。“东方不亮西方亮”，此时商铺成为了投资选择重点，特别是楼盘的社区商铺。

一些购房者称，明明知道商铺价位高，但还是抵挡不住这股投资潮的吸引，“人气何时起得来确实有些担忧，但钱放在银行也在贬值，看着几个朋友买，也就买了”。譬如九龙湖新城（价格动态户型图论坛），“最近开盘的万达城2万一平方米，一般人没有关系还买不到。”一个没有抢到商铺的业主诉苦道。同样的还有华南城的商铺，在这个商业仍不太成熟的新城，商铺已经动辄两万元一平方米，仍有大量投资客追捧。

但记者发现，社区商铺租金以及出租情况，却与投资者的热情、高昂的售价形成了鲜明对比。

10月16日上午，记者走访了东湖区、红谷滩中心区、红角洲片区、凤凰洲片区等地，发现有大量交楼两年以上的社区商铺长期空置。

在东湖区青山北路电厂旁边的水岸官邸，记者发现，这个2009年左右就陆续有人入住的楼盘，底下一层临街商铺有近一半的空置率。信步走进一间名为“食全酒美”的便利店，环顾四周，发现这是一间约莫50平方米的小店，店内放满了生活日用品，比较拥挤。店老板介绍，他在这里开店已有好几年了，但是周边的门店却一直在换人。

“那你们生意如何？”记者问道。店老板称马马虎虎。记者观察到，原来店内除了日用百货，还有大米、鸡蛋等少品种的粮食在售。在问到为何不同时卖点蔬菜，老板表示为难，“这个问题有人经常问，毕竟人太少了，我算算，常住人口也就200多户吧，不划算。呵呵。”

一边是商业街顾客稀少，一边是居民日常生活用品难买，一家红谷滩某新楼盘经营超市兼营果蔬的老板方女士表示，只靠果蔬单独维持一家店面确实比较困难。

“小区人气还行，我也想卖卖果蔬，但是利润太低了。”方女士说：“在商业街卖菜，比市场价贵个三毛两毛还行，贵多点还是没人买。光房租一个月就四五千，这得卖多少菜才能挣回来啊？”

“我的这个店总共50平米，一年的租金加其他开支就得8万多，我要是卖菜卖水果，还不得亏死啊。”采访中，同样在此经营高档花店的老板告诉记者，虽然他的店铺平时也没啥人，但是还能勉强维持。而不少店主表示，他们不愿意经营普通生意，主要是因为店铺房租太高。

如果说新楼盘的社区商铺冷清是因为需要时间上的过渡，为何有的成熟小区业主已经入住很久，店面仍显冷清？

有从事商业地产开发的业内人士分析，在以住宅产品为主的小区，开发商主要以出售住宅为主；而商铺价格往往会高于住宅价格，住宅产品卖出去了，而商铺还处于出售或者出租状态则是成了一种常态。

“另外一方面，社区商铺都是铺面商铺的形式。铺面商铺不可能进行统一管理，尤其当采取出售投资形式的时候，开发商不可能在经营阶段，干预商铺投资者的投资形式或经营类型。如此情况下，如果社区商铺的规模太大，这种没有统一定位、统一经营理念的社区商铺项目将有可能面临经营困局。”该业内人士表示，再者，一个新兴商业市场的兴起往往需要一段时间的培育，在刚刚开始的几年都会是这种状态。这时候投资者也不会贸然挺进，他们往往会观察整个市场的演变情况再决定是否进入此社区开始经营，在经过三年或五年甚至是更长的市场培育期，社区商业才会慢慢成形。

“社区店面在建设的时候，诸多商铺项目在设计时，没有考虑不同业态零售商对硬件的要求。实际上不同业态的商家在层商、柱距、荷载等方面都有不同的要求，开发商在设计的时候，没有能够做出针对性的区分，导致了后期招商时难以成功的局面，即使位置再优越，零售商也无法接受，最后就造成了空置现象。”一位房产中介负责人在谈到商铺经营惨淡时这样说道。

“我们几乎很少去做本地商铺的中介业务，考虑到承租人很容易就可以找到开发商甚至是房东了，这样盈利空间就不会很大。社区商铺面积也比较小，租房市场对于投资客来说，犹如鸡肋，经验告诉我们，意义不大，所以就干脆不做了。”这位房产中介负责人补充道。

“一铺养三代的观念已经跟不上时代的发展了。”采访中，南昌一位商业地产专家语出惊人，并总结了几点投资技巧。

第一，要要追求长期稳定回报，不要只看前几年的固定租金回报。如果没有长期可持续发展的商业规划，这样的商铺失败几率很大。

第二，要留意各种规划。尽管目前新区新项目的社区商铺入住率低，但基于政府规划、未来周边出现的交通枢纽中心、换乘中心等，此类商铺就算当前回报率低，还是有极高的投资价值；还要考虑规划中的配套设施建设，如公交车站、学校等，如果周边规划再有写字楼、商场等附加值更高的物业，那更是要抓紧投资了。

第三，如果几个住宅小区聚集在一起形成“扎堆效应”，那也是理想的商铺所在。因为会有商业街的格局形成，将会带来理想的消费人流。